Bail commercial : la clause d’augmentation forfaitaire du loyer sans durée ni plafond est illicite

La clause d’un bail commercial prévoyant une augmentation forfaitaire et automatique du loyer sans limitation de durée ni plafond s’analyse en une clause de révision du loyer à la seule hausse. Elle doit donc être réputée non écrite.

 

La détermination du loyer originaire d’un bail commercial relève de la liberté contractuelle des parties. En revanche, la révision du loyer en cours de bail est strictement réglementée par le Code de commerce et toute clause qui y déroge est réputée non écrite (C. com. art. L 145-37 s. et art. L 145-15).

Un bail commercial comprend une clause stipulant que le loyer sera, au terme de la deuxième année entière suivant la prise de date d’effet du bail, révisé annuellement au 1er janvier suivant, avec une garantie d’un taux d’augmentation net de 1,5 % par an.

Une telle clause constitue-t-elle un mode de détermination du loyer originaire ou une clause de révision en cours de bail du loyer ?

La Cour de cassation juge que la clause qui prévoit que le loyer augmentera périodiquement, automatiquement et forfaitairement, sans prévoir de limite de plafond ni durée, ne détermine pas le loyer initial du bail, mais organise sa révision automatique à la seule hausse. Une telle clause, qui a pour effet de faire échec aux règles d’ordre public de la révision du loyer, doit être réputée non écrite.

À noter

La Cour de cassation avait déjà jugé qu’institue un loyer progressif par paliers, qui constitue un mode de détermination du loyer originaire, la stipulation par laquelle les parties prévoient des niveaux de loyer applicables à des dates fixées jusqu’à un plafond déterminé par avance (Cass. 3e civ. 14-5-1980 no 79-10.511). Il résulte de la décision commentée que cette qualification suppose nécessairement que la clause d’augmentation forfaitaire comporte une limite de durée ou de plafond, faute de quoi la clause s’analyse en une clause de révision. Ce faisant, la Haute Juridiction revient sur une solution récente par laquelle elle avait admis que les parties peuvent valablement prévoir de pratiquer une augmentation forfaitaire annuelle du loyer (en l’occurrence, + 4,5 % par an), sans référence à un indice économique et indépendamment des prescriptions liées à la révision ou l’indexation (Cass. 3e civ. 21-6-2022 no 21-16.042).

L’enjeu de la qualification de la clause litigieuse était important, car sa licéité en dépendait. En effet, à la différence du loyer d’origine qui est fixé librement par accord des parties aussi bien dans son montant que dans ses modalités de paiement, les règles de la révision légale du loyer commercial sont impératives et les clauses non conformes sont réputées non écrites.

Concernant les mécanismes légaux de révision, rappelons qu’en présence d’une clause d’indexation la révision du loyer peut être demandée lorsque, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus du quart par rapport au loyer précédemment fixé (C. com. art. L 145-39). L’indexation devant jouer tant à la hausse qu’à la baisse du loyer, une clause qui exclurait toute réciprocité de la variation en prévoyant que l’indexation ne s’effectuera qu’à la hausse aurait pour effet de faire échec à ce mécanisme de révision légale (notamment Cass. 3e civ. 14-1-2016 no 14-24.681).

C’est la raison pour laquelle, en l’espèce, la clause litigieuse a été réputée non écrite.

Cass. 3e civ. 3-9-2026 n° 25-14.904 FS-B

© Lefebvre Dalloz