Bail commercial et prise en charge des travaux ordonnés par l’administration

Si l’administration impose des travaux dans l’immeuble abritant les locaux commerciaux donnés en location, qui du bailleur ou du locataire doit prendre en charge ses travaux de rénovation ?

Par un arrêté du maire de leur commune, les propriétaires d’un immeuble à usage d'hôtel ont été mis en demeure  de remettre en état de propreté et de ravaler les façades de leur immeuble. Les propriétaires ont conclu avec une société un bail commercial pour l’exploitation de cet hôtel qui prévoyait que le ravalement des façades de l'immeuble restait à la charge de la partie preneuse. Les bailleurs ont demandé à la locataire d’exécuter, à sa charge, les travaux de ravalement prescrit par la mairie mais la locataire a refusé. Alors, ils l’ont assigné en exécution, à ses frais, des travaux de ravalement de l'immeuble pour manquement contractuel.

En appel, les juges ont rejeté la demande des propriétaires et les a condamner à payer à la société locataire une somme correspondant au coût des travaux de ravalement des façades entrepris sur le bien loué.

La Cour de cassation a confirmé cette décision en rappelant que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf disposition contraire dans le bail. Or, en l’espèce, le bail imposait seulement au locataire, parmi les travaux à sa charge, le ravalement des façades de l'immeuble mais pas les travaux de ravalement prescrits par l'autorité administrative. Les bailleurs ne pouvaient donc pas invoquer un manquement de la locataire à ses obligations contractuelles. Les travaux de ravalement imposés par le maire devaient être supportés par les bailleurs.

Source : Cass. civ. 3, 5 octobre 2017, n° 16-11740

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